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8月成交環比減少13%!新政效應減弱,東莞樓市動力不足?

東莞房地產 2022-09-02 15:20:26 來源:房掌柜采編中心

7月,新政刺激效果明顯,東莞樓市供需兩旺,新房成交量大幅度上升。

但隨著時間的推移,新政效應逐漸減弱。

樓市內生動力不足,疊加傳統的銷售淡季,8月新房市場營銷壓力仍存。

合富大數據顯示,2022年8月東莞一手性宅成交3186套,環比減少約13%;均價約27540元/㎡,環比下跌7%。

成交環比減少13%

價格結構性下跌

利好政策的頻繁出臺,對市場信心有所提振,但并不穩固,8月東莞一手住宅市場成交量環比下滑,市場成交略有壓力。

合富大數據顯示,2022年8月東莞一手性宅成交約38.7萬㎡,3186套,同比增加約3成,環比減少約13%。

由于去年8月正值東莞樓市加速低迷期,基數較低,所以今年8月成交同比大幅回升29%,創下年內最大同比回升幅度。

在新政利好加持下,東莞近2月成交量跌幅較明顯收窄,但需求端的修復速度仍然偏緩。

合富大數據顯示,東莞一手住宅成交量同比增幅從1月的負77%持續壓縮至1-8月的負39%。

雖然樓市有復蘇跡象,但由于今年房地產市場低迷程度遠超預期,今年1-8月一手住宅成交量仍大幅低于去年,減少約39%。

歷經2019-2020年第二輪大漲后,市場全面回歸理性,東莞連續兩年房價維持平穩走勢。

特殊房源集中簽約較多、華僑城天鵝堡低價集中網簽的拉低,8月東莞一手住宅成交均價約27500元/㎡,同比最漲2%,環比下跌7%。

供應環比減少33%

處于近四年同期最低

由于銷售疲軟,動力不足,房企推貨信心有所回落,8月作為“金九”傳統預熱期,供應環比減少33%,處于近四年同期最低。

合富大數據顯示,2022年8月東莞一手性宅供應約26.5萬㎡、271套,面積同比減少4成、環比超3成。

2022年8月東莞新房供應高度集中于松湖片區和中心城區。中心城區新增全部來自高埗鎮。其余各大片區均明顯萎縮。

去化周期持續縮短

約9.2個月

從近3個月的庫存量走勢來看,當前東莞樓市去化處于適中范圍。

合富大數據顯示,截至8月底東莞一手住宅庫存面積約341萬㎡,環比微減3%,同比增加22%。前8月每月的庫存星基本穩定在340萬平方米上下。

按照過去3個月平均消化速度測算,去庫存時間需約9.2個月,較上個月縮短2.3個月。

前8月開工創近12年同期新低

隨著新房市場銷售壓力的增大,8月住宅開工高位回落,環比減2成,為年內第三高。

合富大數據顯示,2022年8月全市整體開工約70.3萬平米,環比減少約3成,其中住宅開工約44.9萬平米,環比減少約2成,處月度開工高位水平,非住宅開工約25.4萬平米,環比大減。

2022年1-8月全市住宅開工約230萬平米,同比去年同期減少約27%,為2011年以來同期住宅開工最低年份。

除此之外,東莞住宅潛在供應環比基本持平。

合富大數據顯示,截止到2022年8月東莞市一手住宅潛在供應量約為622.9萬平米,環比上月基本持平,其中洋房潛在供應星約575.4萬平米,環比上月基本持平,別墅潛在供應量約47.5萬平米,環比微減1%。

而住宅潛在供應中,前三為塘廈、鳳崗和虎門,塘廈以74.5萬平米住宅潛在供應高居第一,環比上月持平;鳳崗以50.7萬平米住宅潛在位列第二,環比上月持平;虎門排名第三,約有48.2萬平米,環比增加約17%。

全市共2個區域住宅潛在供應超50萬平米,超30萬平米區域共6個。

從房企來看,截止到8月底,潛在供應最多的是保利,約有131萬平米;萬科排名第二,約有41.9萬平米;瓏遠集團排名第三,潛在供應30.1萬平米。

二手成交再次刷新年內最高

在多重利好政策刺激下,東莞二手房市場筑底回升信號增強,連續三個月保持走高態勢。8月成交再創年內新高。

合富大數據顯示,2022年8月東莞二手住宅網簽約26.4萬㎡,2569套,環比增加21.3%,同比增加42.5%。均價約21263元/平方米,同比上漲18.8%,環比小漲2.4%。

而二手房成交量的持續上揚,除了集體停貸風波,信貸端、指導價放寬等政策性傾斜利好外,還因為經濟大環境持續低迷,企業主為穩定現金流套現及前期杠桿較高的投資者“落袋為安”心態正在增強。

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